Свежие новости

vega_240 /   Depositphotos.com

Eсли рaзмeр плaты зa сoдeржaниe жилья, утвeрждeнный нa oбщeм сoбрaнии сoбствeнникoв пoмeщeний в МКД (дaлee – OСС) при зaключeнии дoгoвoрa упрaвлeния с УК, увeличeн нa нoвoм OСС, нe дoжидaясь, пoкa истeчeт пeрвый гoд упрaвлeния дoмoм, тo УК впрaвe примeнять нoвый увeличeнный тaриф (Oпрeдeлeниe Вeрxoвнoгo Судa РФ oт 9 сeнтября 2020   г. №   307-ЭС20-11378).

Дaнный вoпрoс рaссмaтривaлся в дeлe oб oспaривaнии прeдписaния oргaнa ГЖН. Xрoнoлoгия сoбытий тaкoвa:

• в сeнтябрe 2017 гoдa житeли дoмa «призвaли» нoвую УК и утвeрдили тaриф нa сoдeржaниe жилoгo пoмeщeния;
• дoгoвoр упрaвлeния в сooтвeтствии с рeшeниeм упoмянутoгo OСС зaключeн тoлькo в дeкaбрe 2017 гoдa. При этoм в договоре установлено, что утвержденный на ОСС в сентябре тариф применяется с декабря 2017 г. и только до августа 2018 г.;
• в апреле 2018 года новое ОСС утвердило более высокий тариф на содержание жилья на период с августа 2018 г. по август 2019 г.

В 2019 году собственники помещений в спорном МКД пожаловались в жилнадзор, требуя разобраться в тарифах (и уменьшить их платежи), и по результатам проверки жилнадзор пришел к следующим выводам:

• согласно   ч. 7 ст. 156   Жилищного кодекса, размер платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором нет ТСЖ или жилищного кооператива, определяется на ОСС, с учетом предложений УК и устанавливается на срок не менее чем один год;
• и согласно   п. 31   Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, при определении размера платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив, решение ОСС помещений в таком доме принимается на срок не менее чем на один год с учетом предложений УК;
• следовательно, решением апрельского ОСС нарушены императивные требования   ч. 7 ст. 156   ЖК РФ и   п. 31   названных Правил, поскольку принято решение об утверждении размера платы за содержание жилья ранее, чем истек год с принятого на предыдущем ОСС;
• следовательно, УК обязана пересчитать всем плату с августа 2018 года по май 2019 года, применяя старый тариф.

УК пыталась оспорить предписание, но потерпела неудачу в первых двух инстанциях — арбитражные суды согласились с органом жилнадзора, добавив также, что при вынесении оспариваемого предписания орган ГЖН «не делал выводов относительно недействительности решения апрельского ОСС, им проверялось его соответствие нормам действующего законодательства».

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

Однако суд округа признал предписание недействительным, и с этим согласился Верховный Суд РФ:

• при заключении договора управления МКД стороны зафиксировали в нем, что плата за содержание определена на ОСС в сентябре 2017 года, а срок действия этой платы – до августа 2018 года;
• поскольку период действия этой платы установлен договором управления только до августа 2018 г., решением ОСС в апреле 2018 г.(и с учетом предложений УК) принято решение об утверждении иной платы с августа 2018 г.;
• на основании   п. 3 ч. 3 ст.162   ЖК РФ к существенным условиям договора управления относится, в том числе, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В соответствии с   ч.8 ст. 162   ЖК РФ изменение договора управления МКД осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Порядок изменения и расторжения договора управления МКД предусмотрен   п. 1 ст. 310,   п. 1 ст. 432,   ст. 450 — 453   ГК РФ;
• из совокупности приведенных выше норм следует, что стороны по договору управления МКД не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер платы за содержание жилого помещения, определенный в соответствии с заключенным договором управления МКД, в том числе в одностороннем порядке без предложения УК о размере платы за содержание жилого помещения, принятом на ОСС в МКД;
• на основании   ст. 12   ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания недействительным решения собрания;
• между тем, на дату вынесения судебных актов по настоящему делу ни спорный пункт договора управления о сроке действия «первого» тарифа, ни решение апрельского ОСС в установленном законом порядке не оспорены, тогда как в предписании органа ГЖН уже содержатся выводы о возможности утверждения новой оплаты только с декабря 2018 года, о превышении полномочий собственниками и принятии решения в нарушение требований законодательства РФ, в равно вывод о ничтожности данного решения и невозможности его исполнения;
• при таких обстоятельствах оспариваемое предписание не соответствует действующему законодательству.

Таким образом, оспорить подросший за год тариф можно лишь путем оспаривания самого решения ОСС. Действовать «руками» органа жилнадзора в данном случае не получится.